O mercado de aluguel por temporada atravessa um período de adaptação após mudanças regulatórias e decisões judiciais que afetaram investidores e proprietários de imóveis. Em meio a esse cenário, incorporadoras passaram a apostar em empreendimentos concebidos exclusivamente para locações de curta permanência, oferecendo uma alternativa para quem deseja atuar nesse segmento com maior segurança jurídica.
A movimentação ganhou força após o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidir que condomínios podem exigir aprovação em assembleia para permitir o aluguel de apartamentos por curtos períodos. A decisão gerou preocupação entre investidores que adquiriram unidades residenciais com o objetivo de anunciá-las em plataformas digitais de hospedagem.
Antes mesmo desse julgamento, porém, parte do setor imobiliário já vinha desenvolvendo projetos direcionados especificamente para esse tipo de operação. A proposta é reunir, em um mesmo empreendimento, proprietários que compartilham o interesse de explorar economicamente os imóveis por meio de locações temporárias.
Além da discussão nos condomínios, o segmento também passou a conviver com outras mudanças. Em São Paulo, por exemplo, a Airbnb retirou anúncios de imóveis enquadrados como Habitação de Interesse Social (HIS). A medida ocorreu após questionamentos envolvendo o uso desses empreendimentos para fins de investimento, tema que foi alvo de investigação em uma Comissão Parlamentar de Inquérito na Câmara Municipal.
Outra alteração relevante foi a definição de cobrança de impostos sobre os rendimentos obtidos com locações de curta duração. A mudança reduziu uma vantagem existente em relação aos contratos tradicionais de moradia, que seguiam regras diferentes.
Para Rodrigo Werneck, estrategista-chefe da Cupola, ecossistema de estratégias de gestão imobiliária, o mercado passa por um processo de acomodação após um período de forte expansão.
“O capitalismo tem a característica de tencionar ao máximo a relação com as leis e depois recuar para uma estabilidade”, analisa.
Segundo ele, as novas regras favorecem investidores que adotaram estratégias mais cautelosas e buscaram empreendimentos alinhados à legislação vigente.
Conforme a visão de Luciano Mestrich Motta, CEO da Monitori, o setor está passando por uma redefinição em seus critérios de crescimento devido ao novo cenário financeiro.
Empreendimentos pensados para curta permanência
O avanço desse modelo está relacionado também a mudanças observadas nos últimos anos. Werneck avalia que a pandemia desacelerou investimentos no setor hoteleiro ao mesmo tempo em que estimulou a compra de apartamentos compactos destinados à locação temporária.
De olho nessa demanda, algumas incorporadoras passaram a lançar projetos com características semelhantes às de hotéis. Um dos exemplos é o empreendimento Raro, em construção em Itajaí, no litoral catarinense, pela NF Empreendimentos.
De acordo com André Pereira, diretor da empresa, o condomínio foi planejado para oferecer uma estrutura compatível com a expectativa dos hóspedes desse mercado.
“Caberá aos condôminos decidirem, por exemplo, se consideram vantajoso manter o bar da piscina funcionando 24 horas por dia durante o ano todo e serviços de camareira e massagista”, exemplifica.
Na avaliação do executivo, existe uma procura crescente por hospedagens em apartamentos, inclusive entre consumidores de alto padrão.
“As pessoas acabam aproveitando a funcionalidade de ter uma cozinha individualizada”, diz.
Pereira também observa uma valorização de imóveis compactos com serviços sofisticados.
“Muitas vezes a pessoa viaja sozinha ou em casal e não precisa de um imóvel com metragem elevada para se sentir confortável”, diz.
Outro atrativo para investidores é a previsibilidade das regras internas. Como os empreendimentos já nascem com foco em locações de curta temporada, reduz-se o risco de futuras restrições aprovadas por assembleias de moradores.
Investidores buscam praticidade e localização estratégica
A especialista em neurociências Carla Tümmler afirma que ela e o marido passaram a direcionar parte dos investimentos para imóveis desenvolvidos especificamente para aluguel por temporada.
“Uma das vantagens é que o imóvel já vem pronto para esta finalidade, não é necessário se preocupar com a decoração nem mesmo com a administração depois”, explica.
Segundo ela, a escolha dos empreendimentos leva em consideração o potencial de demanda das regiões.
“Em São Paulo, a gente optou pelas áreas do Campo Belo, perto de um centro empresarial importante, e da Vila Mariana, onde existem muitos hospitais e universidades”, afirma.
A proximidade de estações de metrô também pesa na decisão de investimento na capital paulista.
Além de São Paulo, o casal mantém imóveis no litoral de Santa Catarina, voltados principalmente ao turismo. Em todos os casos, a estratégia foi concentrar recursos em apartamentos compactos.
“A gente buscou o aconselhamento de corretores para chegar ao perfil ideal de imóveis”, diz.
Ela afirma ainda compreender as preocupações de condomínios estritamente residenciais em relação à circulação constante de hóspedes.
“São características diferentes de prédio mesmo, onde moro, aqui em São Paulo também, é um imóvel com característica mais residencial”, analisa.
Debate sobre moradia e propriedade continua
Para a diretora de Políticas Públicas do Airbnb no Brasil, Carla Comarella, a maioria dos usuários da plataforma não atua profissionalmente no mercado imobiliário.
“a maioria dos anfitriões no Airbnb são pessoas comuns que compartilham um único espaço para complementar renda”.
Ela acrescenta que “Estamos falando, principalmente, de uso pontual de imóveis já disponíveis no estoque habitacional e geração de renda extra para famílias brasileiras”.
Segundo Comarella, a construção ou adaptação de empreendimentos voltados exclusivamente para locações temporárias depende das regras urbanísticas definidas por cada município e das oportunidades identificadas por investidores e incorporadoras.
A executiva destaca ainda que o tema envolve diversos fatores econômicos e urbanos.
Ela considera o debate complexo, porque precisa “considerar diferentes fatores que impactam o mercado imobiliário e o acesso à moradia, como inflação, juros, oferta habitacional, crescimento populacional e políticas urbanas”.
Sobre a decisão do STJ, a diretora ressalta que ela é “pontual, sobre um caso específico de um condomínio e um anfitrião e não cria uma proibição geral da atividade do aluguel por temporada em condomínios. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”, opina.
Fonte: Folha de São Paulo
Foto: https://www.magnific.com/br/fotos-gratis/uma-mao-feminina-operando-uma-calculadora-na-frente-de-um-modelo-de-casa-de-villa_1193201.htm
