A divisão de áreas de lazer, portarias e espaços comuns entre moradores de baixa renda e proprietários de apartamentos de alto padrão virou novo foco de tensão no mercado imobiliário paulistano. A Prefeitura de São Paulo passou a restringir aprovações de empreendimentos com esse tipo de configuração, conhecida como subcondomínio, e abriu um confronto com incorporadoras e entidades do setor.
O modelo, comum em parte dos lançamentos recentes da capital, separa moradores de unidades enquadradas como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) dos demais residentes do condomínio. Em muitos casos, os espaços de convivência também são distintos. Piscinas, quadras esportivas e salões de festas ficam reservados aos apartamentos de padrão superior, enquanto áreas mais compactas atendem os imóveis populares.
A discussão ganhou força após investigações conduzidas pela CPI da HIS, na Câmara Municipal, e agora avançou para a esfera administrativa. Segundo representantes do mercado, pedidos de alvarás envolvendo esse tipo de divisão passaram a enfrentar obstáculos na prefeitura nas últimas semanas.
O setor imobiliário afirma que a mudança de interpretação pode provocar aumento no valor do condomínio para famílias de baixa renda. A justificativa é que, sem separação das áreas comuns, os custos passariam a ser compartilhados de maneira integral entre todos os moradores.
Mercado aponta insegurança jurídica
Entidades como o Secovi-SP e a Abrainc criticam o posicionamento da prefeitura e defendem que os subcondomínios possuem respaldo legal.
Conselheiro jurídico do Secovi-SP, o advogado Rodrigo Bicalho afirma que o modelo já é reconhecido em legislações municipais e federais. Para ele, a restrição pode inviabilizar economicamente parte dos empreendimentos mistos construídos na cidade.
Segundo Bicalho, a situação ainda pode desencadear disputas judiciais entre empresas e o poder público. Ele também defende uma manifestação formal da Procuradoria-Geral do Município sobre o tema, diante do impacto nas aprovações imobiliárias.
A Abrainc, associação que representa incorporadoras, declarou que o formato já faz parte da prática consolidada do mercado paulistano. A entidade afirmou que busca diálogo institucional com a prefeitura para garantir “segurança jurídica, previsibilidade regulatória e alinhamento na interpretação das normas aplicáveis”.
Do outro lado, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento sustenta que não houve alteração recente nas regras. Em nota, a pasta afirmou que o entendimento já está previsto na legislação urbana da cidade e que projetos em desacordo podem sofrer sanções administrativas.
A gestão municipal informou que os subcondomínios são permitidos em situações específicas, como empreendimentos totalmente voltados ao mercado tradicional ou projetos em que ao menos 80% das unidades sejam destinadas à habitação social.
Mesmo nesses casos, a prefeitura afirma que a divisão física do terreno depende da aprovação de um plano integrado. Nos demais empreendimentos, áreas comuns devem permanecer acessíveis a todos os moradores.
“A criação de divisões físicas internas que restrinjam esse acesso caracteriza desmembramento irregular e descaracterização do projeto aprovado, podendo levar à suspensão ou cassação das licenças emitidas”, afirmou a administração do prefeito Ricardo Nunes.
Habitação popular impulsionou novos empreendimentos
O crescimento dos chamados condomínios mistos ocorreu após mudanças urbanísticas aprovadas na última década. A política de incentivo à HIS e HMP foi implementada com o Plano Diretor de 2014 e reforçada pela Lei de Zoneamento de 2016.
As regras criaram benefícios para incorporadoras que incluíssem apartamentos populares em seus projetos. Entre os incentivos estão maior potencial construtivo, autorização para prédios mais altos e descontos em taxas urbanísticas.
Segundo especialistas, o modelo se tornou uma ferramenta importante para viabilizar empreendimentos de alto padrão em áreas valorizadas da cidade.
Professora de direito urbanístico da Fundação Getulio Vargas, Bianca Tavolari explica que a presença de unidades populares permite ampliar o número de apartamentos convencionais nos projetos.
Ela afirma que, em muitos casos, os imóveis de interesse social acabam funcionando como contrapartida necessária para destravar ganhos urbanísticos mais vantajosos para o restante do empreendimento. “É quase como se o HIS fosse o fardo que se carrega para fazer outras coisas”, resume.
Hoje, os imóveis enquadrados como HIS e HMP representam cerca de 75% dos lançamentos residenciais da capital, segundo o setor imobiliário.
Dados da prefeitura mostram que aproximadamente 321 mil unidades foram construídas utilizando benefícios ligados à política habitacional. Desse total, 159 mil estão em empreendimentos denunciados ou monitorados por suspeitas de irregularidades.
Em 2025, o Ministério Público de São Paulo abriu investigações sobre possíveis desvios de apartamentos populares para compradores com renda superior aos limites previstos nas regras municipais.
Incorporadoras confirmaram divisão de lazer
A existência de subcondomínios foi confirmada por incorporadoras durante depoimentos à CPI da HIS.
A Lavvi reconheceu que utiliza o modelo em alguns empreendimentos lançados na cidade. No condomínio Soleil, na Chácara Klabin, zona sul paulistana, moradores de apartamentos de padrão mais elevado têm acesso a piscinas e quadra de tênis, enquanto o setor destinado ao HMP conta com academia compacta.
O CEO da empresa, Ralph Horn, afirmou que a separação busca adequar os custos à realidade financeira dos moradores. “A estrutura de lazer é separada, compatível com o custo de condomínio que ele pode aguentar”, declarou.
A Diálogo Engenharia também confirmou diferenciações nas áreas comuns de parte dos projetos. Segundo o presidente da companhia, Guilherme Sallum Nahas, o objetivo é oferecer estruturas compatíveis com o perfil econômico de cada grupo de moradores.
Já a SDI Desenvolvimento Imobiliário informou à CPI que mantém subcondomínios em empreendimentos localizados em bairros como Pinheiros e Jardins, regiões valorizadas da zona oeste paulistana.
Fonte: Folha de São Paulo
Foto: https://www.magnific.com/br/fotos-premium/vista-aerea-do-guindaste-de-torre-alta-e-predios-residenciais-em-construcao-desenvolvimento-imobiliario_17913543.htm
